Lo normal no es siempre lo más sano o inteligente financieramente para una persona.
De las “inversiones” que más anhela la gente tener en su portafolio son las bienes raíces. En Costa Rica, por ejemplo, el sueño de tener “casa propia” es prácticamente un anhelo de nacimiento. Sin embargo, únicamente el 4% de los inversionistas de este tipo tienen rentabilidades de doble dígito (mas de un 10% en dólares) anuales. Dicho de otra forma, el 96% de las compras de casa propia, no son rentables, desde el punto de vista de inversión.
La principal razón de lo anterior, se debe a que las personas que se aventuran a invertir en bienes raíces, o en la compra de la soñada casa, desconocen las reglas para filtrar un mal ofrecimiento de una buena oportunidad.
Esta carencia de información, termina costándole a la persona y a su familia, cientos de miles de dólares, por varias décadas.
Hemos sido programados por el departamento de mercadeo de los bancos y su monstruoso presupuesto publicitario, para hacernos creer que únicamente existe una formula para solicitar préstamos hipotecarios, y que todos caemos en esa talla única, sin tomar en consideración lo diferentes que son las finanzas personales de cada individuo.
En las finanzas personales el orden de los factores SI altera el producto y en las inversiones, también aplica este concepto, creado por nosotros en Masterkit de Liber Financultura para nuestros alumnos.
Hay un mito creado y ampliamente extendido por los desarrolladores y los bancos para lograr sus metas de ventas y colocaciones de préstamos, que es además aceptado por los “dueños de casas”, y es el siguiente: alquilar es botar la plata.
Todos hemos comprado ese mito en algún momento…
En esta declaración se afirma implícitamente, que en cada cuota bancaria se está adquiriendo patrimonio. La pregunta es ¿a qué costo?
En Master Kit de Financultura desenmascaramos este y muchos otros mitos que terminan costándoles a los compradores cientos de miles de dólares durante períodos de hasta 3 décadas de su vida. Por cuestiones de tiempo lógicamente no podemos entrar en todos ellos, sin embargo, sí vamos a hacerle los números a este primer mito.
En la última expo-construccion, el monto promedio de la oferta residencial del Gran Area Metropolitana de Costa Rica, rondaba los $175.000 dólares.
- Prima 20% del precio de compra: $35.000
- Monto del préstamo: $140.000
- Tasa del préstamo: 9%
- Plazo del préstamo: 30 años
- Cuota del préstamo mensual sin seguros: $1.126
- Cuota mensual de seguros (0,674% anual sobre el valor del préstamo): $78
A esta información le suma otros costos adicionales que el que conoce, sabe que hay que hacerles frente:
- Cuota mensual Condominial ($2 por m2): $200
- Cuota mensual al impuesto de Bienes Inmuebles (0,25% anual sobre el valor del inmueble): $36
Lo cual le da como resultado un monto mensual de $1.440. Para simplificarlo dejemos en 1% mensual. Por lo tanto, en el mes 100 o al año 8 y 4 meses. El comprador ha desembolsado $140.000.
Ahora bien supongamos que Mariela compra una casa financiada con estas características, ¿cuánto crees que ha bajado su deuda, o en otras palabras, cuánto % de su casa ha comprado o pagado al mes 100?
Al mes 100, Mariela debe al banco todavía $129.000, ósea la deuda ha bajado solamente en $11.000.
Sí, han pasado 100 meses, ha desembolsado $140.000, pero su deuda ha bajado solamente en $11.000.
Por cada $1.400 qué Mariela se sacó de su bolsa al mes, solamente $110 en promedio mensuales fueron a dar al capital.
Para aquella personas que no son alumnos de Master Kit, no saben que durante estos primeros 8 años únicamente un 8% de la cuota bancaria va a disminuir la deuda y el restante 92% va a los intereses y otros costos. En este caso únicamente (dicho en tono irónico) $1.290 de cada $1.400 fueron para pagar intereses.
Por lo tanto, ¿si alquilar es botar la plata, entonces los intereses que se le pagan al banco ¿qué son?
La alternativa de financiar una casa
Dos puntos adicionales en este ejercicio, que todo alumno de Master Kit domina:
Qué pasaría si en lugar de invertir los $35.000 de la prima que Mariela invirtió en su casa, los colocara en una herramienta de inversión con interés compuesto? – Duplicaría su capital inicial en esos mismos 100 meses…
Segundo, una casa, apartamento o condominio de ese precio, tiene un costo de alquiler mensual de entre $875 a $1.050 mensuales. Se calcula típicamente entre el 0.05% y 0.06% mensual de rentabilidad bruta para el inversionista.
Por lo tanto, si Mariela alquilara en lugar de comprar, el ahorro producto de alquilar y la diferencia ganada por no estar pagando intereses, podría estar entre $350 hasta unos $525 mensuales. Suponiendo que el ahorro es de $425 mensuales, para ser salomónicos, y se le adiciona este monto de forma automática a los $35.000 de la prima, al finalizar los 100 meses, el capital creado es de $133.725, donde $ 77.500 son aportados por la persona y $56.225 son de rendimientos ganados durante el período, a un rendimiento promedio del 9% anual.
¿Te esperabas este resultado?
Por último, Mariela, con el fin de dar más valor a quienes hoy tan amablemente nos acompañan, me gustaría llevar este ejercicio hasta el final del año 11, para ver en que situación estaría el que compró financiado y el que alquila 19 años antes de que finalice el préstamo hipotecario.
¿Te parece ?
Vamos con el ejemplo
La persona que decide alquilar y poner a trabajar su dinero de la prima ($35.000) y el ahorro mensual ($425) que ya explicamos anteriormente, tiene un capital creado de $183.500 (tiene a este punto más que el precio de compra del inmueble que fue de $175.000) al año 11. $91.000 provenientes de su ahorro y $92.500 provenientes del producto o vehículo de inversión.
Quien está comprando su casa (y según los bancos no está botando la plata), al final del año 11 ha desembolsado $184.000 y aun debe $123.000 ósea la deuda ha bajado solamente en $17.000. Por último, durante los próximos 19 años “el dueño de la casa”, desembolsará $319.200 adicionales, que es el resultado de pagar $1.400 multiplicado por 12 meses multiplicado por 19 años. Eso sin tomar en cuenta el mantenimiento de la casa.
Entonces Gustavo, ¿nos estas diciendo que NO compremos casa ?
No estoy diciendo eso, de hecho pueden comprar casa y cuantos inmuebles deseen como inversión para alquilar, siempre y cuando conozcan y apliquen las 3 reglas de Gus y Mari para invertir en bienes raíces, como filtro para cada una de las inversiones.
Estas 3 reglas las enseñamos con total profundidad en Master Kit y responden a las siguientes preguntas:
- ¿Cuánto es el porcentaje saludable de mis ingresos mensuales que puedo dirigir para pagar vivienda, sin importar si es alquilando o pagando al banco?
- Recordemos que la cuota que le “aprobaron” no quiere decir qué es lo mejor para usted, su familia y su futuro. Quiere decir qué es lo mejor para el que se la está prestando…
- ¿Cuánto es el monto máximo saludable que debo pedir prestado al banco con base en mis ingresos anuales
Las finanzas personales 100% personales, al igual que las inversiones.
Vamos a finalizar esta nota con una pregunta:
¿Aquellos que tienen prestamos hipotecarios, por favor multipliquen la cuota mensualice pagan al banco X 12 meses X numero de años que les hace falta?
¿Querés aprender libertad financiera, vivir de ingresos pasivos y diseñar tu propio estilo de vida? Conocé Masterkit, la llamada de aplicación es gratuita. Ya son miles las personas en Latinoamérica que lo están aplicando para cambiar sus vidas.
Podes ir a ver el reportaje sobre este tema, en el que participamos esta semana en Teletica .
