Recién visitamos Expo Construcción 2023 con la tarea de extraer la información más relevante que vimos y resumir los mejores “insights” para vos. Tenemos datos que esperamos sean muy valiosos para enriquecer tu criterio y la toma de tus decisiones en torno al sueño de comprar tu casa o apartamento en Costa Rica.
Si planeas comprar una casa financiada este 2023, tenés que saber que la tasa de interés que te tocará pagar por ese esperado préstamo de vivienda, se ha hecho 11 veces más cara en los últimos 2 años. Los que han tenido la experiencia de pagar algún préstamo de vivienda últimamente, saben lo que esto significa.
Para ponerle números a lo anterior: antes de diciembre de 2021 el Banco Central de Costa Rica aumentó la tasa de política monetaria (TPM) de 0,75% a 9%. Esos 8.25% puntos porcentuales significan por ejemplo, que si el pago de un préstamo de 100 millones de colones te costaba solo en intereses 690.000 colones, ahora cuesta 1.142.000.
En otras palabras, en los créditos de vivienda en Costa Rica hoy se paga 65% más cuota de intereses que hace 2 años.
1. Propiedades adjudicadas con súper condiciones
Este aumento en las tasas ha sido tan apremiante que ha tenido el efecto de que muchas personas no pudieron cumplir con sus compromisos y tuvieron que renunciar a su sueño (y a los ahorros ya invertidos en él) . Todas estas propiedades han vuelto a manos de los bancos y entidades financieras, y ahora se ofrecen en venta con financiamiento, bajo la categoría de “propiedades adjudicadas”..
Una de las cosas que más nos llamaron la atención en relación a la Expo del año pasado, fue la fuerte presencia de propiedades “adjudicadas”, ofrecidas con características muy interesantes como financiamiento completo, tasas fijas durante todo el plazo y en algunos casos sin costos de formalización.
2. La competencia entre entidades financieras ha traído ventajas, pero hay que saber reconocerlas
Lo que alguna vez fue un tema de competencia principalmente entre bancos, suma cada vez más jugadores: bancos, mutuales, cooperativas y el INVU. Esto puede suponer ventajas para los compradores, pues hay algunas condiciones mejoradas, por ejemplo las cooperativas y mutuales están prestando el 100% del valor y en algunos casos ofrecen tasas fijas por hasta 5 años.
Algunas cooperativas y mutuales ofrecen tasas de interés de crédito para vivienda muy competitivas en relación a los bancos privados (en algunos casos hasta 50% menos). También ofrecen ventajas como tasas fijas por 5 años con techo, con la intención de limitar la posibilidad de ahogar al comprador.
Algo interesante que aprendimos es que las mutuales y cooperativas captan en su mayoría colones. Esto se traduce en que son más competitivas prestando en colones, en relación a los bancos privados. Las entidades y bancos privados suelen prestar en ambas monedas, de hecho son mucho más competitivas en dólares, y muy poco competitivas en colones. Vimos casos de préstamos en colones a 15.85% durante 3 años y luego Tasa Básica Pasiva + 13.05% a partir del cuarto año. Tomando en cuenta que la tasa básica pasiva ha subido de manera importante desde la Expo pasada, podemos entender porqué tantas personas perdieron sus casas, ofrecidas ahora como propiedades adjudicadas…
3. Cuidado con el nivel de endeudamiento
Hay características que se adornan como ventajas, que consideramos de muy alto riesgo.
Pudimos notar que las entidades financieras están dispuestas a prestar montos que llegan hasta el 55% de la capacidad de endeudamiento del comprador.
Una persona que se endeuda de esa forma, desafortunadamente compra todos los números para que su casa soñada se convierta en poco tiempo en la siguiente “propiedad adjudicada” por el banco. Pero ese no es el peor panorama.
La parte más dura es que aún si la persona logra salir adelante con el pago de cuotas, estará sacrificando el equivalente a 3 de los 5 días que laborará cada semana, durante los próximos 30 años, solamente para pagar su crédito hipotecario.
En Liber nos dedicamos a enseñar libertad financiera. Ya son miles los alumnos de Masterkit en Latinoamérica, que han aprendido que sí se puede diseñar el estilo de vida de tus sueños y llegar a vivir de ingresos pasivos sin necesidad de endeudarte (mucho menos a ese nivel).
La idea de intercambiar tu mejor tiempo y tu vida para pagar deudas, forma parte de una serie de creencias que la sociedad nos impuso y todos en algún momento las recibimos como verdades absolutas, sin serlo. Desde nuestra experiencia y filosofía de vida, no consideramos que vivir para pagar intereses a una entidad financiera deba ser parte del estilo de vida de nadie.
Nos encanta la idea de que cada persona pueda comprar la casa de sus sueños, pero financieramente, hay muchas mejores formas de lograrlo que oprimiendo tu paz por 30 años 🙂.
4. Atención a la letra menuda
Llamamos ganchos a esos pequeños detalles que ofrece cada entidad financiera, como ventajas en la negociación con las personas interesadas en comprar su casa o apartamento con crédito.
Veamos este ejemplo:
Tasa fija 2 años. Con piso y sin techo. Este beneficio encierra varios riesgos:
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Aunque bajen las tasas de interés a nivel de país, tus cuotas no bajarán de cierto punto.
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En cambio, si suben, tus cuotas sí crecerán sin nada que lo impida.
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¿Qué sucede después del mes 25? Las tasas de interés pasarán a ser regidas por la tasa TBP o Prime. Ambas en los últimos años han crecido en la TBP 3x (2.9%-9.2%) y la Prime 238% (3.25%-7.75%)
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Otra cosa que nos llamó la atención en esta Expo, es que se comienza a hablar de la tasa SOFER y la tasa TRI, que son tasas nuevas sin históricos, que comenzarán a impactar el monto de las cuotas luego del período de tasa fija. Al no tener histórico, no hay tampoco referencia de cómo se vayan a comportar. Esto es algo que nos generó una alerta muy importante en el riesgo para los compradores que vayan a depender de esto para la salud de su flujo de dinero en el futuro.
5. Beneficios adicionales en el financiamiento de proyectos precalificados
Pudimos notar ventajas importantes en las ofertas por parte de las entidades financieras, en los proyectos precalificados.
Veamos algunas diferencias:
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Proyectos precalificados. Vimos en algunos casos ofertas de prestar hasta el 91% del valor total de la propiedad, 3 meses gracia, 2 años tasa fija y 28 años tasas variables.
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No precalificados. 81% del valor total de la propiedad, 3 meses de gracia, 2 años tasa fija y 28 años variable.
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Bienes Adjudicados. 104% del valor. No se cobra avalúo, formalización ni desembolso. El deudor solamente paga el traspaso, 3 meses gracia, tasa fija todo el plazo (5.5% en dólares y 8% en colones).
6. La mayor cantidad de proyectos están en estas 3 principales zonas del GAM, pero hay diferencia de precios importantes entre zonas
La mayor parte de los proyectos ofrecen un montón de amenidades interesadas como áreas de coworking, ,gimnasios, rooftop, etc. En general son de 3 habs, 2.5 baños, 2 parqueos.
- Venta de torres de apartamentos en Rohrmoser y Escalante
- Proyectos en el Este (tres ríos, curridabat , yoses y san pedro)
- Proyectos en el oeste (escazú, guachipelin, santa ana, colon)
Pudimos notar diferencia de precios en apartamentos que van desde los $142k hasta los $340k por áreas similares entre el oeste y el este.
7. La altura se paga
En el caso de las torres de apartamentos y condominios, vimos una fuerte diferencia en el precio por metro cuadrado, en función de la altura del piso que escojas. En una propiedad de 100 m2, esto podría suponer una diferencia de $140.000 en tu inversión.
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$2500 primer piso
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$3250 7-10
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$3900 pisos >20
8. Nuestra filosofía es vivir sin deudas, pero esta opción de crédito para vivienda nos pareció interesante 🙂
Nos llamó la atención la oferta de CrediINVU, el cual ofrece un crédito que no requiere ahorro y tiene estas características:
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Monto ₡20MM – ₡100MM
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Plazo 20 años
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Tasa 7% fija 3 años colones y 10% fija los siguientes 17 años
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El ingreso líquido para los ₡100MM requiere ₡1.560.000
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Durante los 20 años el deudor pagará ₡222 MM por los ₡100.MM que le prestaron.
Es importante que no te dejés llevar por el mito de la plusvalía. La famosa plusvalía solamente aplica cuando el valor que adquiere la propiedad en los próximos 30 años, supera la inflación en ese período. A nivel de inversión,
Si vemos que la inflación de los últimos 20 años en CR ha sido del 217%, podemos decir que si venes la en ₡318MM vas a quedar tablas con lo que te prestaron.
En nuestra experiencia como educadores de finanzas personales, hemos visto cómo el sueño de comprar tu casa propia puede ser una experiencia maravillosa o traumática. La diferencia está en la educación financiera que decidas adquirir, y por lo tanto, en las decisiones que tomes.
Sabemos que podes tener la casa de tus sueños, y podes comprarla sin necesidad de endeudarte de por vida. Este es uno de los temas que cubrimos en Masterkit, el programa de educación online enfocado en libertad financiera.
Te invitamos aplicar a Masterkit, la llamada de aplicación es gratuita.
