Comprar una casa propia está en la lista de metas de muchísimas personas alrededor del mundo. Por eso, la mayoría se compromete por varias décadas, algunos por el total de su vida laboral, para cumplir este gran sueño.
Muchos se preguntan si alquilar o comprar una casa propia es mejor. Para contestar la pregunta te vamos a presentar a Alberto Acelerado y a Fernanda Financiera, ambos son amigos y están comparando estas dos formas de vivir en esa casa que desean.
Comprar casa propia:
Este es el caso de Alberto Acelerado:
Alberto desea comprar una casa de 50.000.000 colones costarricenses (₡), no investigó y sin pensarlo lo hizo por el método tradicional, así se verían sus números:
Decide aportar 20% de prima por lo tanto aporta ₡10.000.000; después, solicita un préstamo por ₡40.000.000 a 30 años a una tasa del 9.5% anual.
Los gastos de formalización (comisión de desembolso, honorarios profesionales, timbres de la hipoteca, timbres de traspaso e impuestos de traspaso) son un 6.6% del valor del préstamo. Pagará los 2.635.803 para no aumentar el monto del crédito.
La cuota del préstamo será cercana a ₡340.200 mensuales (₡4.082.400 anuales) más los seguros de vida y patrimonial que exige el banco (0,674% anual sobre el valor del préstamo) porque la cuota mensual total es de ₡362.667 o ₡4.352.000 anuales.
Debe considerar futuros Impuestos Territoriales y Municipales que ascienden a 0,25% trimestral del valor total del inmueble, son ₡500.000 anuales.
Además, debe crearse un fondo para mantenimiento y reparaciones para hacerle frente al deterioro normal que según los expertos debe ser de 1% anual del valor total que en este caso son ₡500.000 anuales.
Hasta aquí, si Alberto Acelerado decide comprar casa y deberá aportar mensualmente para todo lo anterior ₡446.000 que anualmente equivale a ₡5.352.000.
Para efectos del ejercicio, Alberto no tomará en cuenta la comisión del 3% sobre el valor del préstamo que cobra el banco por pre-pago si cancela en los primeros 5 años.
Alquilar casa
Este es el caso de Fernanda Financiera:
Para la Sra. Financiera es lo mismo alquilar dinero al banco o alquilar un inmueble a alguien.
Fernanda, al igual que su amigo tiene ₡12.635.000 (₡10.000.000 de prima y ₡2.635.803 de gastos de formalización) y piensa que en su caso prefiere alquilar e invertir el dinero capitalizable a la tasa del 5.6% anual.
Comprar o alquilar casa
Como buenos amigos, antes de tomar acción, Alberto Acelerado y Fernanda Financiera deciden verse para intercambiar información y puntos de vista.
Acelerado decide comenzar de primero, su alegato empieza con el argumento “alquilar es botar la plata”.
Comenta que tiene el dinero de la prima y que le parecen normales los gastos de formalización, el costo de 1.1% mensual del valor del préstamo para adquirir una casa con pago de cuota, seguros, impuestos territoriales y municipales, fondo de mantenimiento y reparaciones.
Financiera, quién tiene una visión de largo plazo, le propuso hacer el ejercicio de llevar los cálculos de ambos al final del año 10, veinte años antes que termine el préstamo en cuestión.
¿Cómo se ven los primeros 10 años? ¿Es mejor comprar una casa propia o alquilar?
Comprar casa:
Aquí es donde encontramos la magia de la calculadora. Alberto accedió y empezó a garabatear con su calculadora al lado…
Primero, multiplicó los ₡340.200 mensuales X 12 meses para confirmar que el monto anual de cuota sin seguros es de ₡4.082.400
Luego, multiplicó este monto X 10 años para un monto final de ₡40.824.000
En este momento Fernanda lo interrumpió para resaltar 2 puntos:
- Para entonces ya le ha entregado al banco más de lo que le prestaron y le falta 2/3 partes del plazo.
- Durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de ₡307.559 mensuales.
Según la tabla de cuotas aún debe ₡36.083.084 por lo que ha amortizado ₡3.916.916, pagado en intereses ₡36.907.084 y durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de ₡307.559 mensuales.
Alberto continuó… tomó el monto anual de ₡269.604 de seguro de vida y patrimonial y lo multiplicó X 10, el resultado ₡2.696.040.
Luego tomó el monto anual del impuesto territorial y municipal y también lo multiplico X 10 años dándole el resultado ₡5.000.000.
Hizo lo mismo con el gasto anual de ₡500.000 de gasto de mantenimiento y reparaciones y el resultado fue otros ₡5.000.000.
Resumen de aportes año 10:
- Cuota sin seguros ₡40.824.000
- Seguro de Vida y Patrimonial ₡2.696.040
- Impuesto Territorial y Municipal ₡5.000.000
- Gasto de Mantenimiento y reparaciones ₡5.000.000
- Prima ₡10.000.000
- Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total aportado en 10 años ₡66.155.843 (consideremos que el préstamo por 30 años era de ₡40.000.000 y apenas lleva 10).
Alquilar casa:
Ahora es el turno de Fernanda:
Su argumento comienza diciendo que durante los 10 años, su amigo pagó intereses mensuales por un monto superior a ₡307.559 por lo que ella no estaría dispuesta a alquilar una casa por un monto mayor a este. Así que ₡307.559 X 12 meses X 10 años es igual a ₡36.907.080
Ella decide invertir al 5.6% anual capitalizable por 10 años la diferencia mensual entre ₡446.000 que erogará su amigo y los ₡307.559 que pagará ella de alquiler.
Estos ₡138.441 mensuales multiplicados por X 12 meses X 10 años serán un aporte de ₡16.612.920 y un valor final de capital de ₡22.036.290
También, invertirá los ₡12.635.803 (₡10.000.000 de prima y ₡2.635.803 de gastos de formalización) por todo el periodo mencionado a la misma tasa y estos se convertirán en ₡21.789.237
Así pues, Fernanda también suma sus aportes:
- Alquiler ₡36.907.080
- Inversión Mensual ₡16.612.920
- Inversión Prima ₡10.000.000
- Inversión Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total erogado en 10 años ₡66.155.803
Montos casi idénticos pero los resultados son diferentes…
Ambos amigos se dan cuenta que en los 10 años habrían aportado montos casi idénticos pero con diferente desenlace.
Alberto Acelerado pagará un total de ₡66.155.843 y aún tendrá una deuda por ₡36.083.084
Por su parte Fernanda Financiera pagará también un total de ₡66.155.803. Sin embargo, tendrá ₡16.612.920 a su favor, que es la diferencia entre lo que pagará de alquiler ₡36.907.080 y lo que pagaría como Alberto si hubiera comprado financiado ₡53.520.000
Tendrá una ganancia de capital en su inversión mensual de ₡5.423.370 (aportará ₡16.612.920 y tendría un valor final de ₡22.036.290)
Además, tendrá otra ganancia de capital por su inversión de la prima y gastos de formalización por ₡9.153.434 (aportará ₡12.635.803 y tendría un valor final de ₡21.789.237).
Fernanda Financiera erogará un total de ₡66.155.803 y el total de patrimonio de Fernanda será de ₡43.825.527
Los gastos de la cuota condominal o la cuota de seguridad tampoco lo toman en cuenta dado que consideran que en cualquiera de las opciones deberían pagarlo ellos. Ahora bien, si en el alquiler ya fuera incluido este rubro sería un ítem a considerar.
¿Alquilar o comprar casa?
Con base en esta información tanto Fernanda como Alberto tomarán cada uno su decisión
Ambos están interesados en analizar de nuevo el ejercicio en el año 20 y por último llevarlo hasta el año 30 que es cuándo finaliza el préstamo de la casa y conocer las diferencias de los resultados.
¿En los primeros 20 años; es mejor alquilar o comprar casa?
Se dieron cuenta de que Fernando Acelerado habrá aportado:
-
- Cuota sin seguros ₡81.648.000
- Seguro de Vida y Patrimonial ₡5.128.039
- Impuesto Territorial y Municipal ₡10.000.000
- Gasto de Mantenimiento y reparaciones ₡10.000.000
- Prima ₡10.000.000
- Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total aportado en 20 años ₡119.413.843
Y aún tendrá una deuda por 25.992.892
Por su parte Fernanda Financiera habrá erogado:
-
- Alquiler ₡73.814.160
- Inversión Mensual ₡33.225.840
- Inversión Prima ₡10.000.000
- Inversión Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total erogado en 20 años ₡119.675.803
Tendrá una ganancia de capital en su inversión mensual de ₡26.809.963 (aportará ₡33.225.840 y tendría un valor final de ₡60.035.771).
Ganancia de capital por su inversión de la prima y gastos de formalización por ₡24.937.658 (aportará ₡12.635.803 y tendría un valor final de ₡37.573.461).
Y el total de capital de Fernanda será de ₡97.609.232
Hacemos la misma comparación de si comprar o alquilar, a 30 años
Por último veamos los aportes en 30 años:
Alberto Acelerado aportó:
- Cuota sin seguros ₡122.472.000
- Seguro de Vida y Patrimonial ₡6.879.959
- Impuesto Territorial y Municipal ₡15.000.000
- Gasto de Mantenimiento y reparaciones ₡15.000.000
- Prima ₡10.000.000
- Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total aportado en 30 años ₡171.987.762
- Deuda 0
Fernanda Financiera termina de la siguiente manera:
- Alquiler ₡110.721.240
- Inversión Mensual ₡49.838.760
- Inversión Prima ₡10.000.000
- Inversión Gastos de Formalización ₡2.635.803
- Total erogado en 30 años ₡173.195.803
Ganancia de capital en su inversión mensual de ₡75.723.492 (aportará ₡49.838.760 y tendría un valor final de ₡125.562.252)
Ganancia de capital por su inversión de la prima y gastos de formalización por ₡52.156.048 (aportará ₡12.635.803 y tendría un valor final de ₡64.791.851).
Y el total de capital de Fernanda será de ₡190.444.103
¿Si alquilar es botar la plata? ¿Los intereses al banco qué son?
La decisión de alquilar o comprar casa que tomen puede construir o potencialmente destruir decenas de millones de colones en este caso en las siguientes décadas.
Ahora te queremos preguntar, ¿en qué posición te gustaría estar después de 30 años? ¿En la de comprar o alquilar? ¿La de Fernanda o Alberto?
Para este punto probablemente te estés preguntado varías cosas y cómo tomar la mejor decisión con respecto a tu propia realidad. Sabemos que pensar en eso puede ser un poco abrumador.
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