¿Cómo saber si comprar o no comprar un bien inmueble residencial? ¿Qué deberías considerar? ¿Será una buena decisión?
La mayoría de las personas, y muchos de nuestros alumnos cuando llegan a Liber, hacen sus primeras compras inmobiliarias con mucha ilusión y muy pocos datos. Lo anterior, dado que típicamente son las compras más grandes en la vida de una familia o persona, tiene consecuencias financieras no favorables.
Es por eso que en Liber nos hemos dado a la tarea de despertar la conciencia de las personas para que antes de hacer una compra tan importante, se ocupen de analizar muy bien los números y asegurarse de que numéricamente y financieramente también es una buena decisión.
Bueno, nosotros vamos a compartirte hoy un ejemplo que responda a estas y otra de las típicas inquietudes que surgen ante este tipo de compra y gran decisión.
Para esto, te presentamos a Esperanza Casas, una financultora…
Ella tiene la meta de ser propietaria de un condominio en un nuevo residencial que le ofrecieron.
Como buena financultora hace la tarea de preguntar, analizar, ser creativa y disciplinada con sus gastos.
Se da cuenta de que el monto promedio de la oferta residencial del Gran Área Metropolitana ronda los $175.000 dólares. Con esta información se acerca a la sucursal bancaria de su preferencia para conocer cuál es la opción de financiamiento preliminar que le ofrecen:
Es atendida en plataforma por un amable ejecutivo que le indica lo siguiente:
- Prima 20% del precio de compra: $35.000
- Monto del préstamo: $140.000
- Tasa del préstamo: 9%
- Plazo del préstamo: 30 años
- Cuota del préstamo mensual sin seguros: $1.126
- Cuota mensual de seguros (0,674% anual sobre el valor del préstamo): $78
Esperanza conoce que a esta información le tiene que sumar otros costos adicionales:
- Cuota mensual condominial ($2 por m2): $200
- Cuota mensual al impuesto de Bienes Inmuebles (0,25% anual sobre el valor del inmueble): $36
Lo cual le da como resultado un monto mensual de $1.440.
Felizmente reconoce que el monto está dentro de los porcentajes saludables con respecto a su ingreso neto para este tipo de gasto. Esto lo aprendió en el Programa Comprar o No Comprar de Liber Financultura.
El fin de semana se dirige a ver el residencial para conocer en vivo el proyecto y observa que hay unos cuantos rótulos de “se alquila” con números de teléfono en la entrada del condominio con el fin de colocar a los inversionistas novatos con sus unidades.
Esperanza Casas hace las llamadas y se da cuenta de que los condominios con las características que ella quiere comprar están disponibles para ser alquilados entre un 0,5% a 0,6% mensual del valor de $175.000.
Saca su calculadora y verifica que las opciones estén entre $875 y $1.050.
En la llamada pregunta directamente a los corredores y dueños si la unidad está financiada o no y si está financiada a qué plazo.
Ella conoce que aquellos inversionistas que están apalancados son más propensos a negociar por la presión financiera que tienen por el pago del crédito cada mes que pasa y no está alquilado.
Con esto en mente vuelve a sentarse a hacer números y se pregunta si podría haber una oportunidad financiera por descubrir.
Esperanza sabe que si alquila y se pasa a estrenar el condominio únicamente debe pagar ese monto mensualmente y listo… Se deja los $35.000 de la prima.
Gracias a las preguntas que hizo en la llamada está dispuesta a ofrecer $940 mensuales a los propietarios que tienen préstamo bancario. Con este lograría un ahorro de $500 mensuales si lo compra financiado
Esto la impulsa hacer el siguiente ejercicio a 15 años poniéndose en los pies del inversionista:
- El monto total que va a desembolsar será $1.440 X 180 meses para darse cuenta que el resultado será $259.200
- El monto total que recibirá del inquilino es $940 X 180 meses lo que representaran ingresos por $169.200
- Busca en los documentos que le dio la institución bancaria y nota que en el año 15 aún faltan por pagar del crédito $111.062 que representa un 79.33%
- El monto que habrá bajado la deuda es $28.938 que representa un 20,67% de amortización.
Ahora bien, la señorita Casas también conoce la magia del interés compuesto en el largo tiempo por lo que hace una proyección de colocar mensualmente los $500 que se ahorra, invirtiéndolos en un fondo indexado con el S&P 500 con una rentabilidad anual promedio de 9%.
Esto le da como resultado al final de los 15 años la creación de un capital de $183.319.
Entonces, le surge la siguiente pregunta:
¿Será que en ese momento alguno de los inversionistas aceptaría vendérselo en $72.257 y que ella le cancele los $111.062 al banco? ¿O tendría que añadirle parte de los $127.486 en que se convirtieron en 15 años los $35.000 que no dio de prima?
¿Qué pensás? ¿Vale la pena hacer este análisis antes de comprar o no comprar un bien inmueble residencial?
Nosotros estamos convencidos de que sí, a largo plazo, una decisión de comprar o no comprar un bien inmueble, podría construir o destruir una fortuna y por eso hay que analizarlo todo.
Tomar la decisión correcta para vos según tus metas y tus números te puede ahorrar demasiados dolores de cabeza.
Después de todo y como siempre lo decimos, si no es buen negocio es mejor no hacerlo. El fin es hacer buenos negocios que aporten a tu salud financiera, no simplemente negocios, sino que buenos negocios y si no es bueno, no se hace.
Esperanza cambió su destino financiero por hacer este análisis, y vos podes hacer lo mismo.
¿Todavía tenés dudas y querés saber si comprar ese bien inmueble es o no una buena inversión?
Para eso creamos el programa Comprar o no Comprar, en donde vas a aprender las 3 reglas para comprar bienes inmuebles con rentabilidad.
En este programa te compartimos información real basada en nuestra experiencia, con consejos prácticos que podés aplicar para decidir fácilmente y basándote en información y una receta probada. si comprar o no comprar un bien inmueble.
Si querés saber más al respecto podés hacer CLICK en este botón:
Y no dudés en enviar un mensaje si tenés alguna consulta.
Nos vemos en el próximo post y como siempre, te deseamos lo mejor.
Por tu libertad,
– Mari, Gus, Inti y el equipo de Liber
