Probablemente te hayas preguntado esto en varios momentos de tu vida… ¿Alquilar o comprar casa? ¿Qué es mejor?
La mayoría de las personas toman un compromiso por varias décadas, algunos por el total de su vida laboral, para cumplir su sueño de tener casa propia.
Esta es una decisión que debe tomarse con mucho cuidado y análisis financiero si querés evitar caer en una deuda interminable limitará todo tu potencial de crear un patrimonio adicional a esa casa.
Por eso hoy vamos a compartirte un ejemplo que te permitirá tener criterio y saber ¿cuál es la mejor decisión?. Invitamos a Alberto Acelerado y Fernanda Financiera:
Alberto Acelerado
- Alberto desea comprar una casa de $125.000
- Decide aportar 20% de prima y aporta $25.000
- Solicita un préstamo por $100.000 a 30 años y a una tasa del 8.5%
- Los gastos de formalización (comisión de desembolso, honorarios profesionales, timbres de la hipoteca, timbres de traspaso e impuestos de traspaso) son un 6% del valor del préstamo. Pagará los $6.000 para no aumentar el monto del crédito.
- La cuota del préstamo será cercana a $770 mensuales ($9.240 anuales) más los seguros de vida y patrimonial que exige el banco (0,674% anual sobre el valor del préstamo) por que la cuota mensual total es de $826 o $9.914 anuales.
- Debe considerar futuros impuestos territoriales y municipales que ascienden a 0,25% trimestral del valor total del inmueble, son $1.250 anuales.
- Además debe crearse un fondo para mantenimiento y reparaciones para hacerle frente al deterioro normal que según los expertos debe ser de 1% anual del valor total que en este caso son $1.250 anuales.
Hasta aquí, si Alberto Acelerado decide comprar la casa deberá aportar mensualmente para todo lo anterior $1.034 que anualmente equivale a $12.408.
Para efectos del ejercicio Alberto no tomará en cuenta la comisión del 3% sobre el valor del préstamo que cobra el banco por pre-pago si cancela en los primeros 5 años ni el impuesto solidario que oscila entre el .25% – .55% del valor total para casas de lujo con valor superior a $250.000.
Fernanda Financiera
Para la Sra. Financiera es lo mismo alquilar dinero al banco o alquilar un inmueble a alguien.
- Fernanda, al igual que su amigo tiene $31.000 ($25.000 de prima y $6.000 de gastos de formalización)
- En su caso prefiere alquilar e invertir el dinero capitalizable a la tasa del 8.5% anual que es la misma a la que el banco le prestaría si comprara
Como buenos amigos, antes de tomar acción, Alberto Acelerado y Fernanda Financiera deciden verse para intercambiar información y puntos de vista.
¿Si “alquilar es botar la plata”, los intereses qué son?
Acelerado obviamente decide comenzar primero, su alegato empieza con el argumento “alquilar es botar la plata”.
Comenta que tiene el dinero de la prima y gastos de formalización y que el costo de 1% mensual del valor del préstamo para adquirir una casa con pago de cuota, seguros, impuestos territoriales y municipales, fondo de mantenimiento y reparaciones le parece lo normal.
Financiera, quién tiene una visión de largo plazo, le propuso hacer el ejercicio de llevar los cálculos de ambos al final del año 11, diecinueve años antes de que termine el préstamo en cuestión.
La magia de la calculadora para decidir si es mejor alquilar o comprar casa
Alberto accedió y empezó a garabatear con su calculadora al lado…
Primero multiplicó los $770 mensuales X 12 meses para confirmar que el monto anual de cuota sin seguros es de $9.240.
Luego multiplicó este monto X 11 años para un monto final de $101.640.
En este momento Fernanda lo interrumpió para resaltar 2 puntos:
Para entonces ya le ha entregado al banco más de lo que le prestaron y le falta 2/3 partes del plazo y durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de $616 mensuales.
Según la tabla de cuotas aún debe $86.840 por lo que ha amortizado $13.160, pagado en intereses $88.480 y durante todo este periodo ha “alquilado” el dinero del banco a más de $616 mensuales.
Alberto continúo… Tomó el monto anual de $674 de seguro de vida y patrimonial y lo multiplicó X 11, el resultado $7.414. Luego tomó el monto anual del impuesto territorial y municipal y también lo multiplicó X 11 años dándole el resultado $13.750.
Hizo lo mismo con el gasto anual de $1.250 de gasto de mantenimiento y reparaciones y el resultado fue otro: $13.750.
Resumen de aportes de Alberto en el año once:
- Cuota sin seguros: $101.640
- Seguro de Vida y Patrimonial: $7.414
- Impuesto Territorial y Municipal: $13.750
- Gasto de Mantenimiento y reparaciones: $13.750
- Prima: $25.000
- Gastos de Formalización: $6.000
- Total aportado en 11 años: $167.554
Ahora es el turno de Fernanda…
Su argumento comienza diciendo que durante los 11 años su amigo pagó intereses mensuales por un monto superior a $616 por lo que ella no estaría dispuesta a alquilar una casa por un monto mayor a este. Así que $616 X 12 meses X 11 años es igual a $81.312
Ella decide invertir al 8.5% anual capitalizable por 11 años la diferencia mensual entre $1.034 que erogará su amigo y los $616 que pagará ella de alquiler.
Estos $418 mensuales multiplicados por X 12 meses X 11 años serán un aporte de $55.176 y un valor final de capital de $91.452.
También invertirá los $31.000 ($25.000 de prima y $6.000 de gastos de formalización) por todo el periodo mencionado a la misma tasa y estos se convertirán en $76.048.
Así pues Fernanda también suma sus aportes:
- Alquiler $81.312
- Inversión Mensual $55.176
- Inversión Prima $25.000
- Inversión Gastos de Formalización $6.000
- Total erogado en 11 años $167.488
Montos casi idénticos pero los resultados son diferentes…
Ambos amigos se dan cuenta que en los 11 años habrían aportado montos casi idénticos pero con resultados totalmente diferentes…
Alberto Acelerado pagará un total de $167.554 y aún tendrá una deuda por $86.840
Fernanda Financiera pagará también un total de $167.488.
- $7.168 a su favor es la diferencia entre lo que pagará de alquiler ($81.312) y lo que pagaría como Alberto de intereses si hubiera comprado financiado ($88.480)
- Tendrá una ganancia de capital en su inversión mensual de $36.276 (aportará $55.176 y tendrá un valor final de $91.452)
- Además, tendrá otra ganancia de capital por su inversión de la prima y gastos de formalización por $45.048 (aportará $31.000 y tendrá un valor final de $76.048).
Fernanda erogará un total de $167.488 y el total de ganancias que tendrá serán de $88.492
Los gastos de la cuota condominal o la cuota de seguridad tampoco lo toman en cuenta dado que consideran que en cualquiera de las opciones deberían pagarlo ellos. Ahora bien, si en el alquiler ya fuera incluido este rubro sería un ítem a considerar.
Con base en esta información tanto Fernanda como Alberto tomarán cada uno su decisión.
Ambos están interesados en llevar el ejercicio hasta el año 30 que es cuando finaliza el préstamo de la casa y conocer las diferencias de los resultados así como las reglas de Financultura para comprar o alquilar un inmueble con rentabilidad e inteligencia financiera.
La decisión correcta puede construir o potencialmente destruir cientos de miles de dólares en las siguientes décadas, para esto se matricularon en el Programa Online Master Kit de Financultura, disponible de inmediato en nuestra página web.
¿Entonces, qué es mejor? ¿Alquilar o comprar casa?
Después de leer este artículo, ¿qué pensás?
No te podemos, ni te vamos a decir que una decisión es buena y otra es mala.
Lo que nos importa es que antes de tomar cualquier decisión saqués la calculadora, entendás que estás pagando y evalués de qué forma querés manejar tu dinero en los próximos 10, 20 o 30 años.
Y entendemos que esta decisión no es necesariamente fácil, muchos de nuestros estudiantes de Másterkit han entrado al programa con la misma duda: ¿alquilar o comprar casa?
Este programa te da las herramientas para que tomés esta decisión y entendás realmente cuáles son los números que vas a ver y qué opciones tenés para invertir (como Fernanda) y cómo se hace.
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Por tu libertad,
– Mari, Gus, Inti y el equipo de Liber
